Comment savoir si un investissement immobilier est rentable ?

En termes de placement financier, l’immobilier reste indétrônable. Mais pour faire fructifier votre investissement locatif dans les meilleures conditions, vous devez vous assurer qu’il s’agit d’un projet rentable. Pour ce faire, il existe quelques indicateurs à tenir en compte avant d’acheter une maison ou un appartement que vous envisagez de mettre en location par la suite. Voici comment savoir si votre investissement immobilier est rentable.

Le choix de la ville pour investir dans l’immobilier

Si vous choisissez une ville dynamique, vous avez plus de chances de réussir votre projet d’investissement locatif. Nous conseillons donc de vérifier la rentabilité locative nette d’une ville avant de vous lancer. Pour les grandes villes qui comptent plus de 100 000 habitants, Perpignan et Limoges remportent la palme de la meilleure rentabilité locative nette avec un taux de 5,1%. Les deux cités sont suivies de près par Saint-Etienne (4,9%), Amiens (4,8%), Mulhouse et Nîmes (4,7%).

Si vous ciblez une plus petite ville par manque de budget ou pour une tout autre raison, Brignoles est particulièrement intéressant avec un rendement locatif pouvant atteindre les 9%. Guérande, quant à elle, dispose d’une rentabilité de 6,9%, devancée par La Roche-Sur-Yon qui bénéficie d’un taux de 7.5%. Une fois la ville choisie, assurez-vous également de trouver un secteur porteur. En d’autres termes, vous devez rechercher un endroit bien desservi par les transports en commun, proche des commerces et des écoles.

Le rendement locatif brut du bien immobilier

Après avoir choisi la ville et le secteur, il est maintenant question de choisir le bien lui-même. Pour être sûr de faire le bon choix, il faut d’abord calculer son rendement locatif brut. Il s’agit du ratio mesurant le revenu brut que rapporte la location de la maison ou de l’appartement par rapport à son prix d’achat. Cet indicateur clé se calcule sur une base annuelle et s’exprime en pourcentage. Il est très fiable pour évaluer la pertinence et la performance d’un investissement immobilier.

Le rendement locatif brut est très facile à calculer. Voici un exemple : pour un bien immobilier acheté à 100 000 € et loué à 700 € par mois, le rendement locatif brut se calcule comme suit :

(700 x 12) / 100 000 x 100 = 8,4%

Vous pourriez vous demander : quel est le rendement locatif brut optimal ? En réalité, il n’existe aucune réponse constante à cette question. D’autant plus que le résultat ci-dessus n’est pas négatif. Beaucoup d’experts en investissement immobilier préconisent de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier lorsque celui-ci est certain de générer un rendement locatif brut de 10% minimum. Cependant, permettez-nous de dire que ce seuil de rentabilité est très ambitieux. Il est extrêmement difficile d’atteindre un tel taux même si vous visez une ville très dynamique. On peut déjà parler de bonne rentabilité à partir de 5%.

Le cash-flow immobilier

Cet indicateur permet d’appréhender encore mieux la solvabilité et la pérennité de votre investissement locatif. Pour le calculer, il faut tenir compte des entrées et des sorties d’argent liées au bien immobilier sur une période déterminée (en un mois ou en une année). Pour les entrées, il y a le loyer et peut-être les réductions d’impôts. Pour les sorties, il faut compter toutes les dépenses liées au bien dont :

• Les impôts,
• Les contributions sociales sur les revenus locatifs nets,
• Les frais déductibles des revenus fonciers,
• La mensualité d’emprunt, etc.

En clair, le cash-flow immobilier fait référence à la trésorerie générée par la location. S’il est positif, cela signifie que votre investissement immobilier parvient à s’autofinancer et à vous faire gagner de l’argent. S’il est négatif, c’est que vous louez à perte et que vous devez investir personnellement pour combler le montant qui manque. Durant la première année, le cash-flow est souvent moindre car en tant que jeune investisseur, vous avez encore beaucoup de charges comme les frais de notaire et les frais d’agence. Mais, le taux devrait accroître dans les années suivantes.